NOI (Net Operating Income) — показатель операционного дохода гостиничного объекта, который используют собственники, инвесторы и кредиторы. Он помогает оценить результат до обслуживания долга и налога на прибыль. Однако единой формулы NOI для гостиниц нет: состав показателя зависит от целей анализа, договоров и принятой методики.

USALI 12 — действующая редакция системы управленческой отчетности для гостиниц; она применяется с 1 января 2026 года. В ее отчете о прибылях и убытках показаны выручка, прибыль подразделений, валовая операционная прибыль (GOP), вознаграждение управляющей компании, неоперационные доходы и расходы и EBITDA. Для операторов отдельно рассчитывается EBITDA за вычетом резерва на замену оборудования и мебели; в отчете собственника далее отражаются проценты, амортизация и налог на прибыль. Поэтому NOI не следует выдавать за отдельную обязательную строку USALI или автоматически приравнивать к GOP.

Как связаны NOI, GOP и EBITDA

GOP показывает результат гостиничной деятельности после вычета прямых расходов подразделений и общих операционных расходов:

GOP = операционная выручка − расходы подразделений − нераспределяемые операционные расходы.

К нераспределяемым расходам относятся затраты, которые поддерживают работу всего объекта, например административные расходы, продажи и маркетинг, техническое обслуживание, энергетика, водоснабжение и утилизация отходов. В USALI 12 для этих показателей предусмотрена соответствующая структура отчетности.

После GOP в отчете отражаются вознаграждение управляющей компании и неоперационные доходы и расходы. Из их учета формируется EBITDA. В отчете оператора затем может вычитаться резерв на замену мебели, оборудования и других активов. Отчет собственника идет дальше: в нем отражаются расходы на проценты, амортизацию и налог на прибыль. PDF

В инвестиционной практике NOI рассчитывают по согласованной методике. Например, собственник может определить его как результат после управленческих вознаграждений и расходов, связанных с владением объектом, но до обслуживания долга и налога на прибыль. Учитывать ли в этом показателе резерв на замену оборудования, арендные платежи и отдельные неоперационные доходы, нужно зафиксировать отдельно. Сравнивать NOI двух гостиниц корректно только при одинаковых правилах расчета.

Какие доходы и расходы учитывать

Исходной базой служит отчет о прибылях и убытках с детализацией по гостиничным подразделениям и общим расходам. В расчет включают фактическую выручку и расходы за выбранный период, а также согласованные корректировки, если они предусмотрены методикой.

До расчета важно проверить:

полноту выручки по размещению, питанию и другим работающим подразделениям;
распределение прямых расходов по тем подразделениям, которые их понесли;
классификацию общих операционных расходов;
учет вознаграждений управляющей компании и расходов собственника;
подход к резерву на замену мебели, оборудования и других активов;
правила обработки разовых и нетипичных операций.

Текущий ремонт и капитальные улучшения не следует смешивать. Отнесение затрат к операционным расходам или капитальным вложениям должно опираться на применимую учетную политику и характер работ. Если крупное улучшение ошибочно включить в операционные расходы, показатель за период снизится; если текущий расход необоснованно капитализировать — вырастет.

Где анализировать показатель

Для расчета GOP и EBITDA используют отчет о прибылях и убытках, подготовленный по структуре USALI. NOI рассчитывают отдельно по принятой собственником или инвестором методике, используя данные этого отчета и согласованный перечень дополнительных расходов и корректировок.

Подробнее о структуре гостиничного P&L можно прочитать в материале «Отчет о прибылях и убытках гостиницы».

Как оценивать динамику NOI

Рост NOI сам по себе не всегда означает повышение эффективности. Он может быть связан с ростом загрузки, средней цены номера или дополнительной выручки, но также — с отсрочкой ремонта, сокращением персонала или снижением качества услуг. При снижении показателя стоит проверить выручку, себестоимость, затраты на персонал, коммунальные расходы и разовые операции.

Сравнивайте фактический результат с бюджетом, прогнозом и сопоставимым периодом прошлого года. Учитывайте сезонность и инфляцию. Для сравнения разных гостиниц сначала убедитесь, что в них одинаково классифицируются расходы и рассчитывается NOI.

План-фактный анализ помогает определить отклонения и их причины. Практические подходы к планированию описаны в материале о бюджетировании гостиницы.

Ограничения показателя

NOI не показывает, сколько денежных средств останется после выплаты процентов по кредиту, налога на прибыль и капитальных вложений. Сам по себе он также не отражает потребность здания в ремонте и обновлении. Поэтому при оценке объекта рассматривайте NOI вместе с GOP, EBITDA, RevPAR, GOPPAR, инвестиционными затратами и денежным потоком.

Если показатель используется для оценки стоимости или выполнения кредитных ковенант, формулу и состав статей следует закрепить в методике или соответствующем договоре. Это особенно важно для резерва на замену оборудования: его могут учитывать при расчете доходности даже в том случае, если средства фактически еще не перечислены на отдельный счет.

О принципах анализа взаимосвязанных гостиничных показателей читайте в статье «Экономика гостиницы».

Как организовать расчет

Сначала настройте классификацию доходов и расходов, затем сопоставьте управленческий отчет с данными бухгалтерского учета и зафиксируйте правила формирования NOI. В дальнейшем проверяйте полноту исходных данных, отдельно анализируйте крупные отклонения и сохраняйте неизменную методику для сравнения периодов.

Система Финоко для управленческого учета гостиницы по USALI 12 помогает структурировать отчетность, контролировать классификацию расходов и анализировать операционные результаты.